Costruire sulla fiducia: permesso annullato e danno risarcibile

Aprire il cantiere con il titolo edilizio in tasca e vederselo annullare dal TAR su ricorso dei vicini è un rischio che ogni impresa conosce. Con la sentenza n. 952 del 21 settembre 2026 la Corte d'Appello de  L'Aquila chiarisce a quale giudice si chiede il risarcimento al Comune e, soprattutto, che cosa si può davvero ottenere.

Il caso. Un'impresa edile acquista un ex cinema, pagandolo in proporzione alla cubatura assentita da una concessione del 2002 per oltre 5.000 metri cubi. Demolisce, avvia il cantiere e la commercializzazione degli  appartamenti. Pochi mesi dopo il TAR annulla il titolo: sagoma cancellata, altezza più che  raddoppiata, distanze violate. Il nuovo permesso consente circa metà del volume. Il Tribunale stima in oltre 2,1 milioni di euro il guadagno perduto, ma riconosce un concorso di colpa dell'impresa e condanna il Comune a pagarne la metà.

L'affidamento. Annullato l'atto favorevole, il privato non lamenta più la lesione di un interesse legittimo, ma quella del diritto all'integrità del proprio patrimonio, intaccato dalle scelte compiute confidando nel provvedimento. Per questo decide il giudice civile. L'affidamento, però, è tutelato solo se incolpevole: quanto più il vizio era riconoscibile, tanto meno pesa la colpa dell'amministrazione.

Il punto nuovo. La Corte conferma la responsabilità al 50%: un costruttore professionale che acquista per edificare deve verificare da sé la legittimità del titolo, anche se il progetto era stato presentato dai precedenti proprietari e firmato da tecnici abilitati. Esclude poi il guadagno sugli appartamenti mai costruiti: si risarcisce la fiducia tradita, non un diritto a edificare che non è mai esistito. Restano risarcibili il prezzo pagato in più per la cubatura perduta, la chance di investire altrove le stesse risorse e il danno all'immagine, provato con gli articoli della stampa locale. Il totale scende a circa 675.000 euro, con rivalutazione e interessi.

Che cosa fare. Prima di acquistare un'area per costruire, conviene una verifica tecnica indipendente sul titolo, tanto più se l'intervento stravolge l'esistente: la presunzione di legittimità dell'atto non mette al riparo da un annullamento. Nel contratto è utile legare il prezzo alla cubatura effettivamente realizzabile e prevedere una garanzia del venditore. Se il titolo cade, la domanda va proposta al tribunale civile entro cinque anni dal passaggio in giudicato della sentenza di annullamento. Già nella citazione ogni voce di danno va indicata con la sua causale e il suo importo: la Corte ha respinto le spese di progettazione, pubblicità e materiali perché allegate solo nelle memorie. Un conteggio analitico, invece, se non contestato nel dettaglio, diventa pacifico. Il mancato guadagno va costruito sulle occasioni alternative perdute, non sull'edificio che non si poteva realizzare.

Avv.ti  Benedetta Giugni & Giuseppe Mazzotta