Il prezzo della pace con il vicino: evizione e danno effettivo

Comprare un immobile e scoprire che il vicino ne pretende l'arretramento per violazione delle distanze è un'eventualità tutt'altro che rara. Con la sentenza n. 26486 dell'8 ottobre 2026 la Cassazione chiarisce che cosa può chiedere al venditore l'acquirente che, invece di subire la demolizione, risolve il conflitto con un accordo.

Il caso. Una società acquista un fabbricato edificato nel 1985 e condonato nel 2001. In primo grado i confinanti ottengono la condanna della società ad arretrare l'edificio fino a cinque metri dal confine. Il venditore, chiamato in garanzia, è condannato a restituire oltre 101.000 euro come riduzione del prezzo. In appello emerge che la società ha transatto con i vicini: ha acquistato una servitù di non edificare sul loro fondo e ha versato una somma, in parte come corrispettivo e in parte come ristoro del danno. La Corte territoriale nega il risarcimento, perché l'edificio resta dov'è, ma conferma per intero la condanna per evizione.

La garanzia. La garanzia per evizione tutela chi perde, in tutto o in parte, il diritto acquistato per effetto delle ragioni di un terzo. Opera in  modo oggettivo, a prescindere dalla colpa del venditore e perfino dal fatto che il compratore conoscesse la causa del possibile pregiudizio. La Cassazione conferma che vi rientra, a maggior ragione, la domanda di arretramento fondata sulle distanze legali.

Il punto nuovo. Per la Corte è contraddittorio affermare che la transazione escluda ogni danno e insieme lasciare intatta la condanna del venditore: così l'acquirente si arricchirebbe senza causa. L'accordo con il terzo non cancella la garanzia, ma ne cambia la misura. Il ristoro va commisurato all'interesse negativo, cioè agli esborsi realmente sostenuti: il prezzo della servitù, le spese legali e, se ricorre, la somma pagata ai vicini a titolo risarcitorio. Non conta, invece, una teorica perdita di valore del bene.

Che cosa fare. Se un terzo contesta il bene acquistato, conviene anzitutto chiamare subito in causa il venditore: lasciarlo fuori espone al rischio che dimostri di avere avuto difese idonee a respingere la pretesa. È utile poi coinvolgerlo anche nella trattativa, perché una transazione condivisa sarà difficilmente contestabile. Nell'atto transattivo è bene distinguere con precisione le voci (corrispettivo del diritto reale, risarcimento, spese), così da rendere agevole la successiva rivalsa.  Ogni esborso va documentato, perché la domanda andrà costruita sulla perdita effettiva e non su stime di mercato. Prima ancora, al momento dell'acquisto, va ricordato che il condono non basta: sana l'abuso nei confronti della pubblica amministrazione, non i diritti del vicino sulle distanze. Una verifica tecnica e una clausola di garanzia specifica restano la difesa migliore.

Avv. Benedetta Giugni & Avv. Giuseppe Mazzotta